Immobilien- und Grundstücksangelegenheiten

Der Immobilienkauf


Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens. 

Damit Sie als Käufer oder Verkäufer bei einem solch wichtigem Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. So muß beispielsweise verhindert werden, daß der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Ihr Notar wird mit Ihnen Ihre Zielvorstellungen besprechen, Sie über die Regelungsmöglichkeiten informieren und darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages erstellen. 

mmobilienkaufverträge betreffen den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude mit einem - Haus oder Wohnung - erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist der Verkäufer. 

Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollten Sie als Käufer mit Ihrer Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Ihr Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluß des Kaufvertrages schon im einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht(Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluß an den Kaufvertrag beurkundet werden.


Der Kauf einer Eigentumswohnung


Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht. Das Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).

Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluß aller anderen, zu nutzen.

Das "Grundgesetz" der Wohnungseigentümer stellt die sogenannte Teilungserklärung dar. Darin befinden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Sie sollten sich als Käufer diese Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten Sie sich vor Vertragsschluß auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu be-zahlen, und ob Rückstände bestehen.

Grundschuld und Hypothek

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehns bei einer Bank erforderlich. Nehmen Sie bei Ihrer Bank ein solches Darlehn auf, wird ein Darlehnsvertrag zwischen Ihnen und der Bank geschlossen. In diesem Darlehnsvertrag sind die Bedingungen des Darlehns vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehns.

Damit Ihnen die Bank das Darlehn gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, daß Sie das Darlehn nicht zurückzahlen können. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks können Sie das Grundstück als Sicherheit verwenden, in dem Sie zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt.

Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung - der sogenannten Zweckerklärung - geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, daß nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, daß die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angegeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muß, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, daß die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozeß gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.